第一批买第四代住宅的人, 为什么后悔? 115%得房率, 全是套路!

近几年来，四代住宅非常流行。

售楼处一开口，话术都差不多：户户带花园、空中有庭院、得房率最高为115%。一听就很心动，感觉同样的钱，别人买的是房子，而自己买的则是“生活方式”。

但是真正住了进去之后，很多第一批业主就开始皱起眉头了：院子有了，麻烦也随之而来；看上去面积挺大的，实际居住起来并不方便；宣传时天花乱坠，到了生活中却是一大堆小问题。

所以很多人后来才明白，第四代住宅不是不能买，而是你得先看懂它的“代价”。

01、第四代住宅凭什么火？两大卖点直击痛点

第四代住宅为什么能大火呢？两个优点正好对应消费者的需求痛点

第一个卖点：空中花园，把地面搬到天上

传统的高层住宅最大的缺点就是压抑感和没有景观。第四代住宅则把问题倒过来解决了，每一户都有一个露台，打开窗户就可以看到绿色，家里也可以拥有一片属于自己的小森林。

对于长期生活在钢筋混凝土建筑中的人们而言，这样的诱惑力是很大的。

第二个卖点：得房率逼近115%

飘窗、入户门厅、空中花园等大赠送面积，相同的总价和面积情况下，四代宅可以多出一间房的空间。一公布这个数据，就有不少人被感动了。

但是两个卖点的背后，隐藏着很多外行人看不见的工程风险。

02、老一套管理方法，在四代宅必死无疑

很多监理、开发商犯了一个致命的错误，就是按照管理普通住宅的方式来管理四代宅。在这样的情况下，这种方法在这里就无法使用了。

普通住宅的管理就是看钢筋、看模板、看混凝土、控制工期，大致合乎规定就可以。但是四代宅并不是普通的住宅升级版，它是完全不同的建筑种类，主要参数都翻了一番：

第四代住宅明明是“升级”，但是按照传统楼房建造的话，最后的结果就是：楼板开裂、露台漏水、消防违规、业主维权、监理背锅。

03、五大先天设计缺陷，图纸自带无法修复

四代宅存在的问题并不是因为施工质量不好，而是因为设计本身存在问题。这些问题在图面上就已定型，在施工过程中也无法更改。

缺陷一：采光极差，低层堪比"山洞房"

上下的露台错落有致地排列着，好像积木一样把光线遮住，使底层的采光大打折扣。

根据实际数据来看，一些四代宅的低层采光系数只有普通的住宅的一半左右，在中午的时候室内仍然需要打开灯光。等到绿植长出来之后，遮光的问题就会更加严重了。

缺陷二：隐私缺失，对视成常态

错层露台的设计，很容易造成自家露台正对上一层或下一层住户窗户的情况。居家和休闲都没有隐私。

缺陷三：排水系统先天不足

露台积水和排水不畅是用户反映最多的问题。很多项目排水坡度不符合要求，在下雨的时候就会积水，积水又会倒灌。

缺陷四：防雷防水节点复杂

25个防渗漏点，每个地方都存在安全隐患。栏杆、管道、防雷接地等任何一个地方处理不当都会造成以后漏水。

缺陷五：绿植荷载验算不足

很多项目中的绿化荷载计算都不够严谨。

覆土、树木、积水等都是永久恒载，要单独进行验算1.但是现实当中，许多项目的勘察设计单位并没有真正重视起这个问题来。

04、四大管理颠覆：从被动应对到主动防控

第四代住宅的管理，要打破原有的观念。

颠覆一：从"死盯现场"到"算、防、逼、磨"

一般的住宅可以通过现场监督来保证工程质量。但是四代宅的隐患，用“死盯现场”的方式是无法控制住的。

真正的核心秘诀就四个字：算、防、逼、磨。

“算”就是荷载验算要严格，覆土、绿化、积雪、人等等都要分别计算。

防就是事先做好准备，防水、防裂、防渗缺一不可。“逼”是迫使甲方、设计院和施工单位都按照规范来进行。磨就是不断地进行检验和审核，直到达到标准为止。

颠覆二：从"恒载当活载"到"严格区分"

最容易被人忽略的就是这一点了。

覆土、树木、积水为永久恒载，并非活载。很多设计院把恒载当作活载来计算，所以楼板承载能力不足。

颠覆三：从"事后验收"到"全过程防控"

一般项目可以通过事后验收来整改，但是四代宅如果出现任何问题，那么后期返工的成本就会增加一倍。必须要逐项进行检查、层层把关。

防水工程要进行三次闭水试验，总共有144个小时。

第一次为结构层闭水，蓄水大于等于30mm，并且静置48小时；第二次为卷材层闭水，蓄水48小时；第三次为保护层闭水，蓄水48小时。

悬挑钢筋一有位移，就会出现永久性的裂缝，而不能修复。

受力钢筋要布置在上面，并且不能被踩下去。马凳筋之间的距离不大于1米，整个过程中都要密实布置。浇筑过程中的旁站监督，振捣棒不能碰到钢筋。

排水坡度不能随便抹平，整个找坡大于等于1%，两米处的误差不超过0.2%。排水口周围500mm范围内，坡度提高到2%，形成了一个漏斗状的排水系统。

颠覆四：从"只管施工"到"倒逼物业闭环"

普通住宅交房就结束了，而四代宅交房才算是管理工作的开始。

前期没有限制物业公司，之后出现漏水、堵塞和绿化植物枯萎等问题时，所有的矛盾都指向了工程管理人员。

运维的标准要写入到合同里面去。每年进行一次防水检查，排水口每季度清理一次，雨季每个月清理一次，栏杆每两年刷一次油漆，防雷电阻每年检测一次。

要倒逼物业配备专业的岗位人员：园林专员负责绿化维护、防水专员负责漏水检查和修复、电工专员负责防雷检测。

05、三个"管住"，杜绝所有重大隐患

管住一：严控"三边工程"，拒绝口头变更

甲方可以随意改变露台的大小和结构，这是四代宅最大的安全隐患。所有的结构和荷载变更都必须要附有设计变更单、荷载重新计算以及盖章后的图纸。

手续不齐全的话坚决不同意签字，并且不允许施工。

管住二：杜绝"偷面积"违规操作

不允许把公共空中花园当作报规来用，并且禁止私自将它改成私人露台的行为。验收严格按照报规图纸进行，公共区域不开门禁系统，没有室内一体化铺设的地砖。

管住三：提前防控"业主私自改造"

业主把露台封起来、加装隔层、铺设厚厚的瓷砖、种植高大的树木，就是最大的定时炸弹。住户手册要明令禁止，物业合同要赋予干涉的权利，建筑结构不能给非法扩建留下任何可能。

写在最后：

第四代住宅理念很好，但是执行过程中存在很多问题。从设计、施工、验收、保养等各个阶段都要进行严格的控制。

那些后悔的人就是踩到了这些细节的坑里了。

了解了上面的内容之后，项目就不会出现返工、投诉和亏损的问题了。否则再好的卖点也无法挽救一个质量不合格的项目。